More affordable housing making its way to market
Kenanga Research says the property sector continues to improve based on what it sees dissipating concerns over affordability...
RUMAH sekunder (subsale) sering menjadi pilihan dalam kalangan bakal pembeli rumah kerana selain harga ditawarkan lebih murah, kebanyakan kediaman ini sudah diubah suai pemilik asal.
Ia dilihat memberi kelebihan kepada pemilik baharu kerana tidak perlu mengeluarkan kos tambahan untuk membuat pengubahsuaian yang dilakukan pemilik terdahulu.
Bagaimanapun, ramai dalam kalangan pemilik rumah 'subsale' terlepas pandang bahawa pengubahsuaian kediaman perlu mendapatkan kelulusan pelan bangunan daripada pihak berkuasa tempatan (PBT).
Apabila perkara ini tidak dilakukan pemilik terdahulu, 'dosa' ini terpaksa ditanggung pemilik baharu termasuk didenda, kompaun atau lebih parah binaan tambahan itu perlu dirobohkan PBT.
Arkitek profesional, Ar Azizul Azwar berkata, ramai yang mudah terpukau dan tertarik dengan rumah 'subsale' yang diubah suai menjadi lebih cantik dan besar.
Katanya, kebanyakan mereka tidak meminta pelan kelulusan binaan struktur tambahan terbabit sebelum membuat keputusan untuk membeli rumah itu.
"Mereka tidak bertanya dua soalan penting adakah pengubahsuaian itu mempunyai pelan yang diluluskan dan kedua, adakah pengubahsuaian itu mengikut pelan yang diluluskan.
"Peruntukan undang-undang ini termaktub mengikut Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 dan Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1986.
"Perlu diketahui bahawa jika membeli rumah 'subsale', rumah yang dijual dengan terma 'as it is' atau 'as is'. Maknanya pemilik baharu bersetuju membeli rumah dan menanggung apa-apa risiko dari pembelian rumah itu, termasuk menanggung kesalahan pemilik lama.
"Apabila keadaan ini berlaku, pemilik baharu berdepan risiko sama ada didenda dan dikompaun. Lebih parah apabila binaan tambahan perlu dirobohkan," katanya.
Menurutnya, kebanyakan pemilik asal rumah yang membuat pengubahsuaian mengetahui berkenaan keperluan mendapatkan kelulusan pelan dan mengikut pelan yang diluluskan.
"Bagaimanapun, mereka lebih cenderung mengambil jalan singkat dan mengabaikan peruntukan undang-undang sedia ada untuk berjimat daripada perlu mengeluarkan kos tambahan bagi pengubahsuaian rumah.
"Malah, mereka juga menggunakan khidmat tukang rumah dan kontraktor yang tidak berdaftar supaya kerja pengubahsuaian dapat disiapkan lebih cepat dengan kos lebih rendah," katanya.
Mengulas lanjut, keperluan pengubahsuaian yang dilakukan mendapat kelulusan daripada PBT bertujuan melindungi keselamatan penghuni rumah.
"Melalui pelan pengubahsuaian yang dihantar kepada PBT, penilaian dapat dibuat dari pelbagai aspek termasuk teknikal untuk menjamin keselamatan penghuni terhadap binaan tambahan yang dibuat.
"Kelulusan ini juga penting supaya binaan tambahan atau ruang yang diubah suai boleh menaikkan nilai hartanah apabila dijual nanti selain boleh mendapat perlindungan insurans," katanya.
Justeru itu, beliau menasihatkan bakal pemilik rumah yang bercadang membeli rumah 'subsale' supaya membuat perbandingan pelan asal daripada pemaju dengan susun atur rumah yang terkini.
"Sekiranya ada perbezaan susun atur, bakal pemilik boleh meminta pemilik lama mengemukakan salinan pelan lulus PBT.
"Bakal pemilik mesti dapatkan pelan lulus kerana kemungkinan pemilik lama membuat pengubahsuaian tanpa mengikut pelan lulus," katanya.
Bagaimanapun, sekiranya tiada salinan pelan lulus, pemilik baharu berhak minta pengurangan harga rumah atas beberapa faktor termasuk perlu membuat penyerahan pelan bagi kerja ubah suai.
"Kos bakal ditanggung adalah kira-kira 15 peratus daripada bajet ubah suai termasuk bayaran arkitek, jurutera dan bayaran kepada PBT. Pada masa sama, kemungkinan bahagian ubah suai terpaksa dirobohkan sekiranya melanggar 'setback' atau tidak selamat.
"Pemilik baharu juga terpaksa membayar denda atau kompaun kepada PBT. Kompaun biasanya 10 hingga 20 kali ganda jumlah bayaran permohonan kepada PBT," katanya.
