Pengarah Penyelidik Rahim & Co International, Sr Sulaiman Saheh, berkata faktor-faktor tersebut menjadi penyumbang utama kepada kewujudan unit hartanah tidak terjual dalam pasaran tempatan, yang masih berlanjutan meskipun terdapat penawaran pada harga mampu milik.

"Ia bukan semata-mata soal harga. Berdasarkan data setakat suku ketiga 2024, sebanyak 44,057 unit hartanah tidak terjual direkodkan, dengan nilai keseluruhan RM31.58 bilion.

"Daripada jumlah itu, sebanyak 6,615 unit terdiri daripada hartanah berharga RM300,000 ke bawah, manakala 10,878 unit berada dalam lingkungan harga RM300,000 hingga RM500,000. Ini jelas menunjukkan bahawa faktor lain turut menyumbang kepada isu ini," katanya kepada BH selepas menyampaikan taklimat Pasaran Hartanah 2024/2025 Rahim & Co, di sini, hari ini.

Setakat September 2024, jumlah hartanah tidak terjual berjumlah 44,057 unit dengan nilai RM31.58 bilion, merangkumi 21,968 unit kediaman bernilai RM13.85 bilion dan 22,089 unit apartmen servis serta SOHO bernilai RM17.73 bilion.

Bagaimanapun, jumlah ini menunjukkan pemulihan berbanding 49,364 unit yang direkodkan pada tiga suku pertama 2023 dan 51,126 unit dalam tempoh sama pada 2022.

Sulaiman menjelaskan, walaupun terdapat hartanah mampu milik untuk kumpulan M40, faktor lokasi tetap menjadi penentu utama dalam keputusan pembelian.

"Sebagai contoh, ada rumah bertanah yang dijual pada harga RM200,000, tetapi masih tidak laku. Ini kerana lokasi pembangunan tidak memenuhi keperluan pembeli yang mencari akses mudah kepada sekolah, hospital serta kemudahan asas lain," katanya.

Menurutnya, selain faktor harga, elemen lain seperti saiz rumah, rangkaian infrastruktur serta kemudahan tersedia turut memainkan peranan besar dalam menentukan daya tarikan sesuatu hartanah.

"Pembeli tidak sekadar melihat produk dan harga, tetapi juga rangkaian kemudahan menyeluruh. Jika lokasi jauh dari pusat bandar dan kurang akses kepada keperluan harian, ia tetap tidak akan menjadi pilihan pembeli," katanya.

Selain lokasi, faktor ketidakpadanan produk turut menjadi penyebab utama hartanah kekal tidak terjual.

"Ada projek yang ditawarkan tidak menepati keperluan dan cita rasa penduduk setempat. Contohnya, pemaju membina kediaman tidak berpagar di kawasan pinggir bandar tertentu, sedangkan masyarakat setempat lebih cenderung kepada konsep komuniti berpagar untuk aspek keselamatan.

"Walaupun projek itu sesuai untuk kawasan lain, ia menjadi tidak relevan bagi penduduk setempat, seterusnya menyumbang kepada lebihan stok unit tidak terjual," katanya.

Sulaiman turut menekankan kepentingan memahami keperluan penduduk sebelum membangunkan sesuatu projek, agar pemaju tidak tersilap dalam menawarkan produk yang tidak sepadan dengan permintaan pasaran.

Sementara itu, beliau mengakui jurang antara pendapatan rakyat dan harga kediaman di Malaysia masih besar, meskipun lebih baik berbanding negara ASEAN lain.

"Kenaikan harga rumah yang tidak selari dengan peningkatan gaji menyebabkan pendapatan boleh guna semakin mengecil. Akibatnya, ramai yang tidak mampu memiliki kediaman," katanya.

Untuk mengatasi cabaran ini, katanya, beberapa pemaju menawarkan skim Rent-to-Own (RTO), namun pelaksanaannya masih belum menyeluruh kerana terdapat ketidakseimbangan antara keperluan pembeli dan aspek kewangan pemaju.

"Dalam skim ini, penyewa membayar sewa bulanan yang kemudiannya dijadikan deposit untuk pemilikan rumah. Namun, persoalannya, adakah jumlah sewa yang dibayar cukup untuk menampung kewangan pemaju yang turut berdepan komitmen pembiayaan kepada institusi kewangan?

"Itu belum mengambil kira faktor keuntungan pemaju. Justeru, skim RTO memerlukan sokongan kerajaan, institusi kewangan dan pemaju untuk memastikan ia benar-benar memberi manfaat kepada pembeli," katany

Beliau mencadangkan agar kerajaan menyediakan insentif pelepasan cukai kepada pemaju, manakala institusi kewangan menawarkan kadar faedah yang lebih rendah bagi menjayakan skim ini.

"Apabila insentif ini dikumpulkan, ia dapat membantu pembeli akhir memiliki kediaman, sekali gus memberi impak positif kepada ekonomi secara keseluruhan," katanya.